Receber um Imóvel Irregular como parte de uma herança é o desejo de muitas famílias. Contudo, o sonho pode se tornar um pesadelo quando se descobre que o bem possui pendências. A irregularidade na documentação, aliás, é um dos problemas mais comuns em processos de inventário e gera uma dúvida crucial: como partilhar algo que, no papel, não pertencia ao falecido?
A boa notícia é que não há motivo para desespero. Afinal, não existe uma fórmula mágica, mas sim estratégias jurídicas específicas para cada tipo de problema. Entender a natureza da irregularidade é, sem dúvida, o primeiro passo para traçar o caminho correto e garantir que a família transfira o patrimônio aos herdeiros.
Primeiramente, é preciso investigar. Por isso, a primeira ação de um advogado diligente é ir ao Cartório de Registro de Imóveis competente e solicitar a matrícula atualizada do bem.
Se o cartório registrou o imóvel em nome do falecido (de cujus), ele está regular. Nesse caso, você levará ao inventário a propriedade imobiliária, e a partilha seguirá seu curso normal. Por outro lado, se o imóvel estiver em nome de terceiros, temos uma irregularidade. Pelo princípio da saisine, a herança se transmite aos herdeiros no momento da morte. No entanto, se a propriedade formal não era do falecido, os herdeiros não podem recebê-la por transmissão direta. É aqui que a regularização se torna obrigatória.
É muito comum que uma pessoa compre um imóvel, lavre a escritura pública no tabelionato, mas nunca a leve para registro. Se este for o caso, a solução é relativamente simples.
Qualquer interessado – seja o inventariante, um herdeiro ou o advogado – pode pegar essa escritura e levá-la a registro. Assim, ele regulariza a titularidade para o nome do falecido. A partir daí, a propriedade se torna regular e os herdeiros podem partilhá-la no inventário sem maiores obstáculos.
E se houver apenas um contrato particular? Neste caso, os herdeiros devem verificar se o falecido quitou integralmente o valor do imóvel. Se a resposta for sim, o caminho muda.
Nessa situação, os herdeiros não levarão o imóvel em si ao inventário, mas sim os direitos aquisitivos e possessórios daquele contrato. Então, após a partilha, o herdeiro que receber esses direitos poderá tomar uma das seguintes medidas:
Além disso, existe uma alternativa estratégica: o próprio espólio, representado pelo inventariante, pode ajuizar a ação de adjudicação enquanto o inventário corre. Assim que o cartório transfere a propriedade para o nome do espólio, o advogado simplesmente retifica as primeiras declarações e informa a regularização.
Quando o falecido não deixou documentos de compra, mas exerceu a posse do imóvel de forma contínua e pacífica por muitos anos, os herdeiros podem usar a Ação de Usucapião como ferramenta para a regularização.
Aqui, existem duas possibilidades principais:
O espólio pode ajuizar a ação de usucapião enquanto o inventário tramita. Ao final, com a sentença favorável, o cartório registra o imóvel em nome do espólio e, em seguida, os herdeiros o partilham.
Esta é uma tese jurídica extremamente vantajosa. O artigo 1.207 do Código Civil permite que os herdeiros somem o tempo de posse do falecido ao seu próprio. Nesse caso, os próprios herdeiros, em nome deles, ajuízam a ação de usucapião. Se vencerem, o cartório registrará o imóvel diretamente em seus nomes. A grande vantagem é que, ao fazer isso, os herdeiros não precisam levar o bem ao inventário, o que gera uma enorme economia de tempo e, principalmente, com o imposto de transmissão (ITCMD).
Portanto, como vimos, a maneira de regularizar um imóvel em inventário depende do diagnóstico correto do problema. Seja por meio de um simples registro, de uma adjudicação compulsória ou de uma estratégica ação de usucapião, os herdeiros têm caminhos legais para assegurar seu direito. Por fim, a assessoria de um advogado especialista é fundamental para que a família escolha a via mais rápida, segura e econômica. Fontesagnóstico correto do problema. Seja por meio do simples registro de uma escritura, de uma ação de adjudicação compulsória ou de uma estratégica ação de usucapião, existem caminhos legais para assegurar o direito dos herdeiros. A assessoria de um advogado especialista em direito sucessório e imobiliário é fundamental para escolher a via mais rápida, segura e econômica.
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