Usucapião l: Por que a Existência de uma Hipoteca Antiga Pode Anular o Pedido?
A usucapião e a Hipoteca: usucapião se tornou uma ferramenta poderosa para regularizar a propriedade de imóveis de forma mais rápida e menos custosa. No entanto, o sucesso do procedimento depende do preenchimento de requisitos rigorosos, na maioria das vezes, sendo a posse mansa, pacífica e com intenção de dono (animus domini) os pilares centrais.
Muitos possuidores, ao preparar a documentação, focam em comprovar seu tempo de posse com contas de consumo e testemunhas. Contudo, um detalhe crucial, muitas vezes escondido na matrícula do imóvel, pode ser fatal para a pretensão: a existência de uma hipoteca antiga constituída pelo proprietário registral. Mas por que esse ônus, mesmo que antigo, pode anular o pedido?
A Hipoteca: Mais que uma Dívida, um Ato de Domínio
É fundamental entender que uma hipoteca não é apenas um registro de dívida. Juridicamente, é um ato de disposição do proprietário sobre seu patrimônio. Ao hipotecar um imóvel, o proprietário legal está, de forma pública e inequívoca, exercendo um de seus mais importantes direitos: o de usar seu bem como garantia.
Esse ato de domínio tem duas consequências devastadoras para a usucapião:
- Quebra do Animus Domini do Possuidor: Para a usucapião, o possuidor precisa agir “como se dono fosse”. Ora, como alguém pode alegar ser o “dono” de um lugar se o proprietário registral está, ativamente, usando o imóvel em negócios jurídicos formais com instituições financeiras? O ato do proprietário se sobrepõe à percepção do possuidor.
- Afirmação Pública da Propriedade: A hipoteca é registrada na matrícula, um documento público. É uma declaração do proprietário para todo o mundo, dizendo: “Este imóvel é meu, e eu respondo por ele”.
O Fim da Posse “Mansa e Pacífica”
Este é o argumento mais forte. A posse “mansa e pacífica” é aquela que não sofreu oposição ou contestação por parte do proprietário. Uma hipoteca é, em sua essência, um ato contínuo de oposição.
Enquanto o gravame da hipoteca está ativo na matrícula, o proprietário não está inerte. Ele não abandonou o imóvel. Pelo contrário, ele está reafirmando seus direitos sobre ele. Essa reafirmação funciona como uma contestação permanente à posse de terceiros. A posse, portanto, deixa de ser “pacífica” não gerando direito à usucapião.
O Impacto na Contagem do Prazo
Mesmo que se argumente que a hipoteca não impede o início da posse, ela certamente interrompe a contagem do prazo legal . O período da usucapião precisa ser contínuo e sem oposição. A existência da hipoteca representa uma oposição.
Na melhor das hipóteses para o possuidor, o prazo da usucapião só poderia começar a contar a partir do dia em que a hipoteca foi oficialmente baixada na matrícula do imóvel, ou seja, após sua quitação e cancelamento do registro. Se esse cancelamento for recente, o tempo de posse computável será insuficiente.
Portanto, antes de iniciar um caro processo de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, uma análise minuciosa da matrícula atualizada do imóvel é indispensável. A descoberta de uma hipoteca antiga não é um mero detalhe; é uma informação estratégica que pode ser usada tanto para fortalecer uma defesa quanto para evitar que o possuidor invista tempo e dinheiro em uma causa fadada ao fracasso.
Link: http://www.planalto.gov.br/ccivil_02/leis/2002/l10406compilada.htm#art1238
o sucesso do procedimento depende do preenchimento de requisitos rigorosos, sendo a posse , o tempo e com intenção de dono (animus domini) os pilares centrais, conforme estabelece o Art. 1.238 do Código Civil.”
o sucesso do procedimento depende do preenchimento de requisitos rigorosos, sendo a posse mansa, pacífica e com intenção de dono (animus domini) os pilares centrais, conforme estabelece o Art. 1.238 do Código Civil.”
tempo” é um fator complexo no direito imobiliário, assim como a “prescrição”. Conflitos Globais | Palavras e Artes
