Tudo o Que Você Precisa Saber da Venda de Imóveis com Pendências
Imóveis com Pendências: Você tem um imóvel com Pendências e pensa em vendê-lo? Talvez uma dívida de IPTU, uma averbação que falta na matrícula, ou até mesmo um inventário não finalizado. Essa situação é mais comum do que se imagina, e muitos se perguntam se é possível, afinal, vender um imóvel nessas condições.
A resposta é: sim, muitas vezes é possível, mas com ressalvas importantes.
Neste guia completo, vamos desmistificar a venda de imóveis com pendências. Explicaremos quais são os tipos mais comuns de problemas, como eles afetam a transação e, além disso, quais são os caminhos para regularizar ou, em alguns casos, vender mesmo com essas questões. Se você busca segurança e clareza para vender seu imóvel, continue lendo!
O Que Caracteriza Imóveis com Pendências?
Um imóvel com pendências é aquele que possui alguma irregularidade, seja ela documental, financeira ou jurídica, que o impede de ser transacionado (vendido, hipotecado, etc.) de forma plena e sem riscos. As pendências mais comuns incluem:
- Documentais: Falta de averbação de construções na matrícula, divergência de metragem, erros na descrição do imóvel ou dos proprietários.
- Financeiras: Dívidas de IPTU, condomínio, contas de consumo (água, luz, gás), ou até mesmo hipotecas e alienações fiduciárias.
- Jurídicas: Imóvel em processo de inventário não finalizado, bloqueio judicial (penhora), ações judiciais envolvendo o imóvel ou os proprietários, cláusulas de incomunicabilidade/impenhorabilidade.
- Físicas/Estruturais: Embora não sejam “pendências legais” no mesmo sentido, problemas estruturais graves (sem laudo de engenheiro, por exemplo) podem ser considerados um tipo de “pendência” para o comprador, exigindo declaração e negociação.
Em suma, qualquer situação que impeça a transferência limpa e segura da propriedade é uma pendência.
Posso Vender Imovéis com Pendências? As Condições e Riscos
Sim, em muitos casos, você pode vender um imóvel com pendências, mas isso geralmente envolve condições específicas e riscos para ambas as partes. Além disso, o processo costuma ser mais complexo e pode impactar o valor de venda.
Cenários Comuns:
- Pendências Menores e Regularizáveis: Você pode vender o imóvel e usar parte do valor da venda para quitar as dívidas (IPTU, condomínio) ou para cobrir os custos da regularização documental (averbação de uma área construída, por exemplo). Nesses casos, as partes geralmente formalizam um acordo em contrato, com cláusulas específicas sobre a responsabilidade pela regularização.
- Pendências Mais Complexas (Ex: Inventário): Vender um imóvel em inventário é possível, mas exige autorização judicial (alvará judicial) ou a conclusão do próprio inventário. Muitos compradores, no entanto, evitam essa situação devido à burocracia e ao risco de atrasos.
- Pendências Graves (Ex: Penhora, Litígios): Vender um imóvel com penhora ou grandes litígios judiciais torna-se extremamente difícil e arriscado. Nesses casos, a menos que a pendência seja resolvida antes da venda, o comprador assume um risco muito alto de perder o imóvel no futuro. Normalmente, o mercado não absorve esses imóveis sem que o problema esteja previamente sanado.
Riscos Envolvidos para o Comprador:
- Perda do Imóvel: Em casos de penhora, hipoteca não baixada ou vícios graves, o comprador pode perder o imóvel.
- Custos Adicionais: O comprador pode herdar as dívidas ou os custos de regularização, caso isso não esteja bem claro no contrato.
- Demora na Regularização: A posse do imóvel pode ser dele, mas a propriedade legal demorará a ser transferida, impedindo novas transações.
- Problemas Futuros: Descoberta de novas pendências após a compra.
Riscos Envolvidos para o Vendedor:
- Desvalorização do Imóvel: Pendências geralmente reduzem o valor de mercado do imóvel, pois o comprador assume um risco ou um custo de regularização.
- Processos Judiciais: Se as pendências não forem claramente informadas e resolvidas, o comprador pode mover uma ação judicial contra o vendedor.
- Dificuldade de Venda: Muitos compradores (e bancos, no caso de financiamento) simplesmente desistem da compra de imóveis com pendências.
Os Tipos Mais Comuns de Imóveis com Pendências e Como Lidar com isso
Para cada tipo de pendência, há uma forma de lidar com a situação. Vamos explorar as mais frequentes:
1. Dívidas (IPTU, Condomínio, Contas de Consumo)
- Como Lidar: Essas são as pendências mais simples de resolver. Idealmente, você as quita antes da venda. No entanto, é comum que as partes façam um acordo: o comprador paga as dívidas com parte do valor da entrada ou do financiamento, e essa quitação se formaliza em contrato.
- Atenção: Dívidas de IPTU e condomínio são “propter rem”, ou seja, elas acompanham o imóvel. Portanto, se o comprador não se certificar da quitação, ele as herdará.
2. Imóvel em Inventário
- Como Lidar:
- Finalizar o Inventário: Esta é a opção mais segura e recomendada. Apenas após a conclusão do inventário (com a emissão do Formal de Partilha ou Escritura Pública de Partilha), os herdeiros adquirem a propriedade formal e podem vender o imóvel sem grandes entraves.
- Venda Mediante Alvará Judicial: Em alguns casos, o juiz pode autorizar a venda do imóvel antes da conclusão do inventário, mediante um Alvará Judicial. Isso acontece geralmente para quitar dívidas do espólio ou se houver um comprador esperando e todos os herdeiros concordam. O valor da venda, então, fica depositado em conta judicial até a finalização da partilha.
- Cessão de Direitos Hereditários: Um herdeiro pode ceder sua parte na herança para outro herdeiro ou para um terceiro. Essa cessão se formaliza por escritura pública e o cessionário (quem compra os direitos) assume os riscos e as responsabilidades de participar do inventário.
3. Imóveis com Pendências Documentais (Falta de Averbação, Metragem Errada)
- Como Lidar: Você precisa regularizar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Isso pode envolver:
- Averbação de Construção: Se você construiu ou ampliou sem regularizar na prefeitura e no cartório. A regularização geralmente exige um projeto aprovado e recolhimento de impostos.
- Retificação de Área: Se a metragem real do imóvel não corresponde ao que está na matrícula.
- No Contrato: O contrato de compra e venda pode prever que o vendedor regularizará o imóvel em um prazo específico, ou que o comprador assumirá essa regularização, com um abatimento no preço.
4. Hipoteca ou Alienação Fiduciária
- Como Lidar: Normalmente, você quita a dívida que gerou a hipoteca/alienação fiduciária com o próprio valor da venda do imóvel. O contrato de compra e venda deve prever essa quitação no ato da assinatura da escritura definitiva, com o banco liberando o ônus simultaneamente.
- Atenção: Vender sem quitar ou sem a baixa do registro pode gerar grandes problemas para o comprador.
5. Penhora ou Bloqueio Judicial
- Como Lidar: Esta é uma das pendências mais graves. Idealmente, o vendedor resolve a situação que levou à penhora antes de tentar vender o imóvel. Isso significa quitar a dívida ou conseguir um acordo judicial para a liberação do bem.
- Venda Com Penhora: É possível vender um imóvel penhorado, mas exige a ciência expressa e formal do comprador sobre a penhora (averbação na matrícula) e, preferencialmente, que o valor da venda seja usado para quitar a dívida no processo judicial que gerou a penhora. Ainda assim, essa é uma transação de altíssimo risco e pouco comum no mercado tradicional.
O Papel Crucial da Diligência e da Transparência
Ao lidar com a venda de um imóvel com pendências, dois pilares se tornam absolutos: diligência e transparência.
Para o Vendedor:
- Seja Transparente: Declare todas as pendências conhecidas para o comprador. Ocultar informações pode resultar em ações judiciais futuras por vício redibitório (defeito oculto) ou má-fé.
- Busque a Regularização Prévia: Sempre que possível, regularize as pendências antes de colocar o imóvel à venda. Isso valoriza seu bem e atrai mais compradores.
- Prepare a Documentação: Tenha todas as certidões necessárias em mãos (matrícula atualizada, certidões negativas de débitos e de ônus, etc.).
Para o Comprador:
- Exija Documentação: Peça todas as certidões do imóvel e dos vendedores.
- Contrate um Advogado Especialista: Este é o conselho mais importante. Um advogado fará uma “due diligence” completa, investigando todas as certidões e riscos envolvidos na compra do imóvel. Ele identificará as pendências, orientará sobre os riscos e ajudará a elaborar um contrato de compra e venda com cláusulas de proteção adequadas.
- Negocie o Preço: Se o imóvel tem pendências, o comprador tem um bom argumento para negociar um preço mais baixo, já que assumirá riscos ou custos de regularização.
Conclusão: Segurança Jurídica É a Prioridade
Vender imóveis com pendências é um desafio que exige conhecimento e estratégia. Embora muitas situações sejam superáveis, a chave reside na clareza das informações e na segurança jurídica da transação. Tanto para o vendedor quanto para o comprador, a prioridade deve ser sempre a regularização da situação.
Não se aventure em transações complexas sem a devida orientação. Um advogado especialista em Direito Imobiliário é o profissional ideal para guiar você por todas as etapas, desde a identificação das pendências até a assinatura da escritura final. Ele garantirá que a compra e venda ocorra sem surpresas desagradáveis e que seu patrimônio esteja protegido.
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